crayhats.com

Рефинансирование коммерческой ипотеки следует многим из тех же принципов, что и рефинансирование любой другой ссуды: быть платежеспособным и иметь возможность показать доход для выплаты ссуды. Однако то, что процесс ипотеки проходил гладко раньше, не гарантирует, что его снова легко будет одобрить, особенно если финансовая картина вашего бизнеса изменилась. Для коммерческого рефинансирования ипотеки может потребоваться гораздо больше уровней документации и даже личных гарантий для защиты ссуды от дефолта.

Подготовить финансовую документацию

Как минимум, вам необходимо представить финансовую картину бизнеса. Это означает не менее двух лет налоговых деклараций, записей о движении денежных средств, включая банковские документы, отчеты о прибылях и убытках и финансовые отчеты. Ожидайте предоставления финансовых отчетов как минимум за 12 месяцев. Кредиторам также может потребоваться подробный бизнес-план и резюме, в которых обсуждается направление роста и приводятся биографии руководства, демонстрирующие способность руководить компанией.

Помимо запроса финансовой информации о бизнесе, банк может также захотеть получить личную гарантию по ссуде, если прибыль незначительна. Личная гарантия - это когда один или несколько основных владельцев используют личные активы в качестве обеспечения ссуды.

Узнайте о затратах на кредитование

Коммерческое кредитование дороже потребительского. Таким образом, даже оценка будет стоить от 2000 до 5000 долларов, а для более крупных объектов - даже больше. Банк не будет предоставлять ссуду, если оценка не покажет достаточного капитала в собственности.

У вас также будут проверки, комиссии за оформление и закрытие сделки, связанные с ссудой. Кроме того, рабочая сила, которую вы тратите на подготовку и обработку рефинансирования, - это время, то есть деньги, потраченные вне бизнеса.

Обеспечьте рентабельность рефинансирования

Определите, рентабельно ли рефинансирование. Большинство комиссий за коммерческое оформление составляют примерно 1 процент от суммы кредита. Если ссуда составляет 1 000 000 долларов США, комиссия за оформление составит 10 000 долларов США. Учитывайте эти и другие затраты на безубыточность. Чтобы компенсировать эти расходы, может потребоваться от двух до трех лет экономии по новой ипотеке. Как владелец бизнеса, определите, стоит ли это того.

Подать заявку на ипотеку

После того, как вы сделаете всю домашнюю работу, подайте заявку на ипотеку. Не стесняйтесь выбирать лучшие ставки, позвольте банкам конкурировать с вашим существующим кредитом и договариваться о любых сборах, таких как комиссия за оформление. Кредиторы рассмотрят ваш финансовый пакет, запросят любую дополнительную информацию, если это необходимо, и проведут проверку кредитоспособности компании и любых личных поручителей. Андеррайтер рассмотрит истории кредитов, долгов и доходов.

Как и в случае с персональной ссудой, андеррайтер должен видеть положительную кредитную историю, своевременную и полную оплату счетов, а также достаточно сбережений, активов и денежных потоков для покрытия платежей по ссуде.

Андеррайтеры смотрят на несколько коэффициентов:

• Отношение долга к ссуде, имея в виду стоимость недвижимости и запрашиваемую ссуду. Это число не должно превышать 75–80 процентов, что означает, что доля в собственности составляет не менее 20 процентов.
• Коэффициент задолженностианалогично соотношению долга к доходу, используемому в потребительских ссудах. Этот коэффициент сравнивает сумму общих ежемесячных выплат по долгу с доходом. То, как кредиторы рассматривают это число, варьируется в зависимости от отрасли.
• Коэффициент покрытия обслуживания долга, который берет годовой чистый операционный доход и делит его на годовые выплаты по долгу. Это число не должно превышать 125 процентов.